房地产是妥妥的微利行业，一点玩笑都不开。

最近房地产的大瓜太多，前一年有HXXF，今年的HD、HYN和DD则是前仆后继。

眼见着排名稍微靠后的民营房地产人人自危，排在前面的也把争相把“活下去”挂在嘴边。

为啥？为啥好像一夜之间曾经的首富们就被打落云端，连钱都还不起了？

无他，房地产开发已经内卷成了微利行业甚至负利行业。

当一个行业严重依赖资金但总没办法盈利的时候，违约只是迟早的问题（咳咳，没说城投）。

一．房地产开发成本构成

房地产企业投资成本大，开发周期长，属于特别典型的资金（资产）密集型行业。

房地产开发成本贯穿房地产项目开发的全过程，包含了从立项决策阶段到最终竣工销售阶段所发生费用的总和。

一般而言，房地产开发成本包括以下几个方面：土地费用、建设费用、开发间接费用、期间费用及相关税金。

1.土地费用

土地费用主要包括土地出让金、土地拆迁安置补偿费及土地其他费用。

2.建设费用

建设费用主要包括前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共基础设施费和附属公共配套设施费等。

3. 开发间接费用

开发间接费用主要包括工程人员的相关工资、工程施工水电费、为工程开发筹集资金所产生的利息等项目开发过程中相关的费用。

4. 期间费用

期间费用主要包括开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

5. 相关税费

与房地产开发相关的税金主要包括增值税及其附加税费、土地增值税、房产税、土地使用税、企业所得税、印花税等相关税金和费用

建设费用和土地费用占了房地产开发成本的大头，当然其他费用的管控对于盈利能力也至关重要。

二．“内卷”下的房地产企业利润

如前文所述，房地产行业属于典型的资金（资产）密集型行业，所以成本管控对于其盈利能力至关重要。

第（2）（3）（4）（5）项成本相对刚性，因此房地产企业的成本最终取决于两个关键的因素：土地成本和项目售价。

房地产行业没有足够的技术和制度壁垒，所以“内卷”明显。

这些年房地产的故事是，土地成本不断上升但房地产售价受到政策的严厉调控，当面粉的价格逐渐接近甚至超过面包的价格时，天平就慢慢向亏损倾斜了。

根据CRIC研究中心的数据，2018年以来上市房企整体利润率走低，2020年毛利率突破25%“安全线”。

未来房企的毛利率会或许进一步下滑，能够做到20%就算是成绩优异了，大多数企业只会在15%左右徘徊，只会比现在更卷。

那过去几年，谁是面粉涨价的最大受益者？

地方政府，既可以赚土地出让金的钱，还可以赚税费的钱，一虾两吃。

三．一些背后的故事

淹死的都是会水的。

中国的房地产走过了一轮长达20年的牛市，中间每一轮房地产调控，都被证明是（普通人民群众）买入和（房地产大佬）扩张的机会。

这次可能不一样。

一开始的时候，各地的项目公司为了饭碗，拼命的举牌，A公司只要5%净利，那B公司只要2%，甚至1%。甚至第一期我可以不赚钱，第二期才慢慢挣回来嘛。

事实是什么？事实是第一期亏了以后第二期接着亏。

亏钱的生意当然需要更大的外部融资支持，然后继续玩五个茶壶四个盖的游戏，玩着玩着就变成了五个茶壶三个盖。

最终玩不下去了。

四．写在最后的话

事实证明，不赚钱的生意通常不长久。