行业信息

      房地产行业作为国民经济支柱产业，占我国GDP比重不断提升，2008年不到5%,而2020年已占比7.3%。

      国家统计局数据显示，由于受到新冠疫情影响，2020年1月～2月我国商品房销售面积及销售额均出现了断崖式下跌，同比分别为-39.9%和-35.9%。

      但随着疫情逐步得到控制，房产销售快速恢复，部分地区在二季度甚至出现了报复性反弹[1]。全年商品房销售面积累计增长2.6%;房地产行业增加值74553亿元，较上年增长5.8%,增速比上年降低3.1个百分点。整体虽仍呈现一片欣欣向荣的景象，但增速有所放缓。

现状及问题分析

      一、政治层面

      近几年，政府保持着对房地产的高频调控。据中原地产统计，2018-2020年期间，全国相关政策出台频次分别为450次、620次、489次，政策范围覆盖限购、税费、资金监管、人才引进等各方面。2020年下半年东部热点城市调控频次明显增加，且以打压性措施为主[2]。

      (1)宏观经济发展趋势：2020年受到新冠疫情影响，房地产行业的调控政策前松后紧，救市政策与调控政策并存。目前看来，未来仍将以“房住不炒、因城施策”为中心思想，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

      (2)财政税收政策：2020年初，为应对新冠疫情造成的影响，央行实施相对宽松的货币金融政策，房企融资活跃，融资成本下降。

      (3)管理、监管政策：在国家政策指导下，多个城市对“假离婚”、二手房、信用贷等方面的漏洞进行填补，并扩容限购区域。在政策下，购房投机行为受到了重大打击，进一步维护了房地产市场的秩序。

二、经济层面

      (1)宏观经济发展趋势：近年我国经济高速发展，2020年GDP同比增长2.3%,居民人均可支配收入比上年实际增长2.1%，为居民购置房地产提供了经济基础。加上全球通货膨胀趋势不可逆转，房价平均上涨率超过通胀率，同时在固定贷款利率下，部分居民选择通过购入房地产的方式对抗通胀。大量资金涌入房地产市场，导致市场过热，房价上涨。

      (2)城市经济水平差异：目前，我国各地区经济发展整体呈现出东部沿海城市好于中西部城市、南方城市优于北方城市的局面。根据中国房地产业协会的数据，房地产开发企业500强中，华东地区占比38.0%,而西部地区仅占比10.0%,东北地区占比3.8%。

      (3)房地产行业融资环境：2020年监管部门推出“三条红线”政策和银行业房地产贷款集中管理制度，房地产金融监管趋严，融资环境趋紧，房企资金压力加大。

三、社会层面

      (1)中国人口发展情况及家庭结构变化：出生率下降使家庭有更多收入用于消费、投资或储蓄，对住宅的支付能力也随之提高，增加房地产市场需求。此外，中国老龄化程度逐渐升高，养老问题凸显。这对住房市场的影响既是机遇又是挑战。一方面，“以房养老”的思想可以刺激对住房市场新需求的形成；另一方面，社会保障的压力又会对住房需求形成制约。

      (2)中国房地产消费文化及动机：目前中国购房者的购房动机多分为如下几种：刚性需求；利用房地产的保值性；为后代提前买房或结婚需要买房；提升生活品质；将房地产作为投资商品。受这些因素影响，叠加全球通胀，购房需求不断上升。同时，以房地产作为投资资产的观念也在日益深入人心，在一定程度上造成了房地产市场的波动。

四、技术层面

      (1)房地产数字化：相比其他行业，房地产业在数字化转型过程中仍处于摸索发展阶段，目前仅万科、恒大等头部房企完成了数字化营销、数字化建造、数字化商业运营的推进，更多二线房企还停留在企业内部的财务、营销系统等的效率提升阶段。

      (2)建筑技术与产品设计：新型施工技术可以让施工单位在一定范围内节省施工成本、提升建筑质量。在产品设计方面，许多房地产企业都在推进产品标准化的建立。

五、环境层面

      房地产项目在建设施工期间产生的噪声、废水、固体废物等会对周边环境造成不利影响。绿色建筑可以减少能源消耗、降低污染排放。我国在绿色建筑方面起步较晚，相关政策法规不够完善；技术工艺不够成熟又增加成本，投资回报比却不能令开发商满意。因此开发商大多不愿做这样“吃力不讨好”的投资，但随着国家对环境标准要求的不断提高，未来“绿色建筑”将成为房地产行业的发展方向波动。

六、法律层面

      《中华人民共和国民法典》提出居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。“居住权”的提出，意味着此后“租购并举”将成为房地产政策导向之一，使每个人都能有所居，推动房地产市场规范化、全民化发展。

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