“疫情三年，房价涨回只用了一周”。

      最近，很多人在社交平台看到了这句话，因为北上广以及部分一线城市楼市回暖明显，很多中介和销售嗨起来了。

      尤其是上海，1月新房卖了全国第一，“客户加价买，生怕买不到，似乎真的不缺购买力”。

      加之一些房产监测机构发布的房价回涨城市的数据，以及不断制气氛，试图恢复信心、刺激买房的一系列神操作，这波回暖的氛围感确实被拉的很满。

      因此，有人说，疫情三年，楼市只用了一个周末就回温，就开启了狂飙模式，但事实真的是这样吗？

      2月16日，国家统计局发布了2023年1月份70 个大中城市房价指数变动情况。

      其中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。1月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有15个，比上月减少1个；二手住宅销售价格同比上涨城市有6个，个数与上月相同。

      这基本和此前一些房产监测机构发布的数据出入不大，但需要注意的是，目前出现房价上涨的城市，从经济、城市级别等角度来看，都是最顶级的城市。

      一般而言，当这些城市出现房价上涨的信号，舆论就会用”板块轮动“的方法，传导到三四线城市。

      很明显，目前，我们这正在经历这个过程。

      今年的楼市小阳春，大大小小的城市都在喊回暖，本质上就是在向手握120万亿的居民储蓄制造心理暗示。

      有些城市从预期到现实得到了正反馈，今年上海、合肥、东莞、北京等部分一线城市和核心二线城市的成交量是上涨了没错，但要注意，这是环比，不是同比，而且价格基本上很稳定，不存在涨价的情况。

      不能老拿个例替代整体，拿特殊性替代普遍性。楼市分化会越来越严重，核心城市占据优质资源的房子，价格抗跌；其他的普遍都在往下。

      城市本身就陷入在一种巨大的分化中，真正的小阳春，注定只属于极少数站在金字塔顶尖的城市。

      兰州楼市2023年1月的市场表现也已经出炉了，根据保利和润甘肃发布的市场报告：1月兰州商品住宅供应面积2.6万㎡，同比减少93%，环比增加117%；成交面积20.2万㎡，同比减少31%，环比增加17%；成交均价9119元/㎡，同比减少3%，环比增加4%；成交金额18.4亿元，同比减少32%，环比增加21%。

      粗略地看数据，成交面积和成交额环比都在增加，1月份的市场表现优于去年12月，这也是一种回暖。

      但同比去年的开局，甚至更好的时期而言，各项数据都不乐观。而且1月兰州主城四区，只有城关区的成交均价同比是上升的，其他区域成交均价同比减少10%甚至以上。

      统计局发布的数据显示，1月份兰州市新建商品住宅价格环比下降0.1%，同比下降5.6%，这还是成交主要集中在主城区情况下的价格数据。

      兰州目前的市场非常明显，核心地段的品质盘，潜力区域价格致胜的刚需盘，1月确实卖得不错。

      但在区域、地段、价格上三不沾的项目，开年到现在卖了一两套的，比比皆是。

      库存方面，截止2023年1月全市显性库存935万㎡（不含新区），去化周期为44.1个月，库存量减去化周期延长；隐性库存2106.9万㎡（不含新区），去化周期为99.5个月。

      所以，别看有的城市数据很狂欢，要看我们的现实有多骨干。

      2023年搞经济的愿望和刺激房地产的决心，我们都已经深切感受到了，但离开现实谈情怀，往往总是会适得其反。

      现在的情况，一边是房贷时间延长到100岁，利率进入3时代，一边是买房人报复性提前还款，并不想面对那种贷贷相传向天再借五百年的窘境。

      往往房价能不能回涨，一要看银行能不能全面宽松和大放水灌进房地产。

      二要看咱们老百姓的收入修复，钱包能不能鼓起来，以及手握120万亿存款，有购买力的那部分人群的预期能不能向好。

      第三就要看楼市的未来，包括所在城市未来人口、楼市价格预期，以及坚定的保交付。

      目前的楼市现状，又能满足哪一点呢？更不用说哪哪都差点劲的兰州了。

      根据统计局最新数据，2022年末兰州市常住人口441.53万人，比上年末增加3.1万人。

      关于这个数据，很多人持悲观态度，表示：除了异地搬迁到兰州新区的人口，庆阳、平凉、天水的人口更多地流向了西安。

      三年口罩，很多人选择离开，去机会更多的城市，这都是发生在我们身边的真实案例。

      近日公布的数据显示，今年春节，兰州铁路局发送旅客710万人次，客流已恢复至 2019 年同期近九成水平，这个数据要高于全国客运恢复至2019年同期的53.5%的水平。

      但遗憾的是，出发和经过的人多，留下来建设浪浪山的人，好像越来越少，且越来越悲观了。

      现在的楼市给大家的感觉是，舆论热，情绪冷。即便拿部分城市回涨的个例来说明问题，买房人的回应依然还是很冷淡。

      而且，现在就喊楼市回涨的口号，真的为时过早了。

      就在统计局发布1月份大中城市房价指数变动情况的前一天，官媒《经济日报》就提前发表了一篇文章，名为《防止房价重回快速上涨轨道》。

      其中明确提到，“当前，一些热点城市的热度迅速回升，可能面临新一轮房价上涨压力，应该谨防投机炒作风气卷土重来，房地产调控政策在支持刚需和改善性住房需求的同时，要防止房价重回过快上涨轨道”。

      这个意思很明显，就是要“冒头就打”，不要再做房价暴涨的幻想，能稍微有所恢复，就已经你好我好大家好了。

      所以，最近有些莫名体吹嘘的，什么“上轮暴涨始于利率打折”云云，还煞有介事的搬出了一堆例子，可以说，这几乎不具备参考性。

      打嘴炮救不了房地产，每次政策发布，以及房价出现波动的时候，“房住不炒”都会被拉出来站一下岗。

      尽管现在，举目四顾哪里还有“炒房客”的影子，但这个紧箍咒总是会在关键时刻出来亮相一下。

      今年楼市最终会不会回暖，1月2月，还不足以说明问题，如果3月4月能持续向好，那就是小阳春真来了，没来的话，只能说是短暂性的、过去积压的需求释放。

      但这个意义上的回暖，依然只是恢复到正常状态，离以前那种火爆的状态，还有很长很长的路要走。

      除非美联储加息后，我们再度全面宽松+大放水，回到2015那种水平。

      但这，有可能吗？

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