6月上旬，股票市场的房地产板块大涨，多支房产股涨停，传闻和房产政策将要调整有关。

      国务院发展研究中心主办的《中国经济时报》，用一个版面报道一线城市房市不景气，呼吁“一线城市房地产限购应适时优化调整”。

      随后中国房地产协会旗下的“中房网”适时发文，呼吁“限购限贷等政策已无存在必要的情况下，取消限制类措施是应有之义”。

      中国房市是政策市。官方背景浓厚的两家房产媒体，突然一致呼吁调整政策，并预测，“6月中央和地方政府有望加快推进稳楼市政策的出台”，不能不让市场兴奋。

      过去几年，房市关键词是三条红线、管控、限购、限贷。近期，舆论风向发生明显变化。

      除了两家官媒，大量经济学者和房市自媒体都在呼吁政策松绑。地方政府也在行动，上半年来已有杭州、南京、合肥、郑州、沈阳等14个大城市，悄然松绑了限购政策。

      最首要的原因，是房地产市场陷入困难。一线城市因买房者购买力强劲，房价和销量一般比较坚挺，最近几个月却显著下滑。《中国经济时报》报道，4月份一线城市商品房成交面积环比上月下滑19%，同比去年下降47%。

      这是一个惊人的现象。去年春天全国疫情防控加剧，上海处于封城停摆状态，成交量几乎为零。今年这些因素不复存在，房产销售还在跌。5月份一线城市住房面积和销售套数，还以两位数下跌。二线城市有涨有跌，总体而言还是跌多涨少，价涨量跌。

      房地产行业是百业之王，生产销售链条极长，纵横贯通产业极多。从上游水泥石砂、设计施工，中游机械建材、园林绿植，再到下游广告销售、装修家居，称得上一业兴而百业旺。

      房地产不景气，其他行业日子也不好过。大量行业不赚钱，消费自然萎靡。救房市就是救经济，成了众多经济学家的共识。

      我不太习惯“救市”这个词，那样很容易让人联想到给钱、输血、扶持。房地产最需要的不是这些，而是松绑，使之回归正常的市场状态。

      严格限制房企融资、对购房者限购、限贷、利率管制，是当前房地产主要的调控手段。在其他行业，很难看到如此繁密苛刻的管制。

      在房地产上游，土地出于政府一孔。各城市出于各种考虑，建设用地总是稀缺。拿地决定房企发展的规模和速度，这个行业由此形成高负债、高杠杆、快周转的特点。特别是土地收紧的年份，房企“抢地”“囤地”更激进，直到风险大到绷不下去，才被迫停止。

      2020年，“三道红线”，对高负债高杠杆的房企进行金融限制。系统性风险得以缓解，部分房企则因金融收紧走到生死边缘。中国房地产行业大起大落，企业经营极致，并非他们特别贪婪，追求冒险，而是行业环境所决定的。

      在买房环节，外地人想买房，需要缴纳若干年社保。若买的房属于第二第三套，首付、贷款的限制更严格，很多城市要求全款，或是直接规定了，就是不能买。

      银行贷款利率针对不同人群也分好几等，多买一套房或者有过买房记录（哪怕已卖），利率完全不同——这种利率歧视并非来自银行评估，而是政策规定。买房资格、首付和利率经常变，随意性大。

      横向看，房地产因城施策到了割裂的地步。一省一市不同，甚至同一城市的不同辖区，也执行不同的限购限贷政策。一个人在甲区买房，可能享受政策优惠，到乙区就有炒房嫌疑，要面临层层审查。买房只是一种普通交易，搞得比国际贸易还复杂。

      2010年北京首推“限购令”以来，房地产调控流布全国，一些交易量很小的县城也搞“限购令”。显然不是出于经济需要，“房地调控”成了政治正确，地方主政者也要为之。

      用政策调控制止房价过快上涨，是十多年来一贯思路。民众很多赞成，以为能从中获得好处。其实房价上涨的因素很多，说到底还是行业发展处于早期，房子还不够多。供给问题长期得不到解决，消费端却一直被限制。

      很多人只是想买房“上车”，开启新生活，政策横加阻拦；很多人想改善生活，换一套大房或者多买一套房，却不可得。住房几乎是每个家庭最大的消费，它牵动教育、医疗和日常消费，是人生最重要的购买。各种政策调控中，人们耗费大量精力，蹉跎了时光。

      大城市财富堆积，部分地段房价暴涨，产生了聚光灯效应。其实只有少数城市的部分地区，房价才高得吓人，大多数中小城市，房价已不是高不可攀。行业在发展，住房供给持续增加，房价基本失去了暴涨动力。

      当年为了抑制房价上涨而出台的各项政策，还一直保留。除了无端给普通人生活带来麻烦，其政策目标已经失去。

      很多人对房产调控有一个认识：能抑制炒房。炒房是短缺和价格暴涨的产物，过去多年，只有少数城市和特定时期，炒房才有空间。在供应充分、政策稳定、信息透明的市场中，极少数人投资房地产，赚钱也没那么容易。正如汽车市场，我们很少听到有人“炒车”。

      公众憎厌的“炒房客”，他们承担市场风险同时，提供大量空房，平抑租房市场的价格。公众不理解复杂市场现象，学者却有责任澄清真相。限购限贷打击极少数“投机倒把”，伤害多数人的正常需求，到了应该反思的时候。

      今天的房地产市场，大环境和前些年有很大不同。全国人口总量见顶，新一代人逐年减少，买房人口数量的向下坡度，还会更陡峭。经济增速放缓，年轻人的财富观念发生很大变化，他们对买房的渴望，远不如上一代人。

      二十多年行业大发展，各个城市建设了大量住房，供需问题不再突出，小城市甚至出现“一房难卖”的地步，全面取消限购限贷，使房地产市场回归正常，成为值得讨论的大问题。

      限购限贷，是对财产权的限制。它限制行业健康发展，制造复杂难题，增加交易成本。地方上一城一策、不断调整的调控政策，更是破坏了市场统一，带来不确定性。

      稳定预期和市场信心非常宝贵。当前经济环境下，由中央出台明确政策，全面取消房地产限购限贷，并立法限制地方政府干预房地产行业，将是重拾信心、促进复苏的最好政策。