北京的秋天，楼市却呈现出一幅冰火两重天的景象。

      在北五环外的昌平沙河，新盘售楼处人头攒动，销售顾问忙得顾不上吃饭；

      而在市中心某个高档小区，业主已经连续三次下调挂牌价，却依然无人问津。

      2025年8月，北京推出“五环外不限购”政策，彻底打破了持续14年的限购格局。

      这一政策被视为自2017年“317新政”以来最宽松的调控措施，标志着北京楼市正式进入 “双轨制” 新时代。

01 政策巨变，五环外成购房新热土

      北京楼市政策正在经历结构性转变。

      2025年7月，北京市政府常务会议为下半年楼市定调，核心直指“保障+市场”双轨制住房供应体系。

      会议明确要求“不断优化房地产政策”，在强调保障房兜底功能的同时，明确商品房需减少行政干预，释放市场活力。

      五环外限购松绑政策详细规定：京籍家庭及非京籍家庭（社保/个税满2年）可在五环外无限购房，成年单身人士购房政策与家庭标准统一。

      这一政策释放了巨大的购房潜力，尤其是对改善型需求群体。

      政策效果立竿见影。据监测，新政后通州区房地产市场认购量较7月周末平均水平大幅提升68%，改善型项目表现尤为突出。

      缦云福苑项目日均到访量增长约150%，金隅花溪云锦项目周末日均认购量提升88%。

02 市场分化，核心区与远郊冷暖两重天

      北京楼市正在经历前所未有的分化过程。五环外市场热度攀升，而核心区与远郊地区的差异却在加剧。

      数据表明，北京五环外新房库存占全市总量的81.4%，二手房挂牌房源占比超50%。

      新政实施后，大兴西红门、昌平朱辛庄等区域单周到访量激增200%，120㎡以上大户型成交占比提升至35%，改善需求集中释放。

      与之形成鲜明对比的是，核心区仍维持严格管控，五环内房价保持平稳。

      这种分化格局使得北京楼市同时存在着热与冷、亢奋与观望并存的奇特景象。

      高端改善项目表现亮眼。如海淀区某项目上半年销售额突破87亿元，去化率超90%，而部分郊区项目去化率不足30%，市场分化趋势明显。

03 保障兜底，住房供应双轨制加速推进

      当市场还在为政策松绑争论不休时，北京保障房建设正在默默提速。

      根据《2025年北京市住房发展年度计划》，北京今年计划建设筹集保障性租赁住房5万套，竣工各类保障房8万套。

      针对特定群体，政策明确加大新毕业大学生青年公寓、城市基本公共服务人员宿舍专项租赁供给力度。

      老旧社区更新也被纳入民生兜底范畴，今年北京将实施500个老旧小区综合整治，治理背街小巷1100条。

      土地供应结构已体现双轨思路。

      2025年北京安排商品住宅用地240~300公顷（弹性供应），而保障性住房用地则刚性供应475公顷。

      优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地成为明确导向。

04 购房策略，不同需求差异化选择

      面对复杂多变的市场环境，购房者需要更加精准地定位自身需求。

      对于刚需购房者，五环外高性价比新盘成为首选。

      如房山区的御河园项目，均价3.1万元/㎡，主打65-116㎡低密洋房，紧邻永定河生态景观带，配套万达广场、宣武医院等优质资源。改善型需求则应聚焦核心区优质资源。

      如朝阳区望京北的奶西版块，正在成为集产业、城市和生态为一体的绝佳板块。

      北京城建·望京国誉府项目容积率仅为1.4，限高30米，规划8到9层低密洋房，主力产品为180到220平米的城市平墅。

      对于投资者而言，需要更加谨慎地评估区域潜力。

      核心区商业地产可能成为政策风险较低的选择，而远郊房源则需要考虑立即出货。

05 政策与市场博弈继续

      市场普遍预期，北京楼市政策仍有发力空间。

      一线城市限购可能进一步优化，参考广州、上海经验（如取消限购、放宽非户籍购房门槛），北京或继续调整普宅认定标准、缩短社保年限等，释放更多合理需求。

      利率市场化改革也将深化。

      当前房贷利率已取消下限，未来可能通过LPR下调、存款利率改革等方式，推动实际利率下行，降低居民负债成本。

      部分机构（如摩根大通）提出房地产政策可分为“四层级工具框架”。

      以此观察，目前各地主要处于第一层级（地方自主宽松），主要目标是托底成交，但要实现价格企稳与投资恢复，还需更高层级政策发力。

      未来，地方层级宽松虽有助于短期托底，但市场真正走出低位，仍需依赖更高层级政策工具的接力，包括库存回购、税费减免与中央基金介入等。

      随着“金九银十”传统销售旺季的到来，政策效果正在显现。

      9月中上旬北京、上海、深圳三城商品房住宅成交面积较8月中上旬环比提升23%。

      但市场真正的考验还在后面。

      政策传导需要时间，购买力恢复更需要经济基本面的支撑。

      北京楼市的未来，不再是一场简单的涨跌游戏，而是成为政策制定者、开发商、购房者共同参与的结构性重构。